Beantragung eines Immobiliendarlehens

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die Mehrheit der angehenden Haus- oder Wohnungseigentümer muss ein Immobiliendarlehen bei einem Bank- oder Kreditinstitut aufnehmen, um über das nötige Kapital zur Finanzierung des Projekts zu verfügen. Es ist daher von Nutzen, über das Verfahren der Kreditbeantragung Bescheid zu wissen und sich verantwortungsbewusst und gut informiert darauf vorzubereiten.

Bevor man ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie ins Auge fassen kann, muss man zunächst einmal ein kreditwürdiges Profil über einen Zeitraum zwischen 2 und 5 Jahren nachweisen können. Eine gute Grundlage ist auch ein Nachweis über regelmäßig erfolgende monatliche Ratenzahlungen, das Nichtvorhandensein von Kontoüberziehungen und (wenn möglich) über bereits getilgte Verbraucherkredite. Man sollte natürlich seine Traumimmobilie schon gefunden und dem Verkäufer ein Angebot vorgelegt haben, das an den Vorbehalt der Einholung eines Bankkredits gebunden ist.

Ausarbeitung der Unterlagen mit der Bank

Um einen Darlehensantrag vorlegen zu können, muss der künftige Käufer Informationen zu seinem Vermögen liefern. Die Bank muss die Gewissheit haben, dass er einen Eigenkapitalbeitrag leisten und die Kreditrückzahlung an die Bank gemäß bestimmten Kriterien bewerkstelligen kann. In Erwägung von Einkommensverhältnissen sowie beruflicher und finanzieller Situation werden die Unterlagen dann von der Bank geprüft. Die Bank wird dabei darauf achten, dass genug für das tägliche Leben und für die Erstattung ihrer Kosten übrig bleibt und die Risiken in Verbindung mit späteren Ausgaben, z.B. für Unterhaltung und Renovierung des Gebäudes, beschränkt werden. Üblicherweise sollte auf Folgendes geachtet werden:

Grundsatz des Eigenkapitalbeitrags

Wer einen Kredit für den Kauf einer Immobilie beantragt, muss in der Lage sein, die bei den Banken geltenden Bestimmungen zu erfüllen. Der Eigenkapitalbeitrag kann je nach Kreditinstitut zwischen 20 % und 30 % des Projektwertes betragen. Mit diesem Kapital werden u.a. die unumgänglichen Kosten in Verbindung mit der Ausarbeitung der Projektunterlagen sowie die Honorare von Makleragentur und Notar beglichen, die ca. 15 % des Gesamtprojekts ausmachen. Natürlich besteht die Möglichkeit, mehrere Einkommensquellen zu kombinieren, um auf diesen Betrag zu kommen.

Auswirkung der beruflichen Situation

Die Banken untersuchen die finanzielle Stabilität der Antragsteller hinsichtlich des Immobilienprojekts. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder ein hohes Dienstalter bei einem Arbeitgeber stellen überzeugende, verlässliche und günstige Argumente dar. Selbständige oder Freiberufler müssen die Bilanzen von zwei oder drei Geschäftsjahren vorlegen. Jedes Dossier wird hiernach sorgfältig und von Fall zu Fall analysiert, wobei es in jedem Fall von Vorteil ist, als Paar zusammen zu leben und seit mehreren Jahren irgendwo angestellt zu sein.

Verschuldungskapazität

Die Banken wollen sicherstellen, dass einerseits ihr künftiger Kunde mit der Rückzahlung des Kredits zurechtkommt und andererseits möchten sie die Gefahr begrenzen, dass sie ungerechtfertigt einen Kredit gewähren oder damit ein Risiko eingehen.

Der erste Punkt besteht darin, den Verschuldungsgrad der künftigen Immobilienkäufer einzuschränken. Es gilt die Regel, dass die monatlichen Kreditraten auf 33 % des Einkommens, abzüglich der Belastungen, begrenzt sein müssen. So wird üblicherweise festgestellt, ob der Kunde auch weiterhin seine familiären Ausgaben bewältigen kann.

Der zweite Punkt ist die Feststellung, ob ein gutes Kreditprofil bei anderen Banken vorhanden ist, im vorangegangenen Jahr keine Kontoüberziehungen vorlagen und etwaige revolvierende Kredite oder Verbraucherkredite getilgt werden können. 

Wenn die Unterlagen also ordnungsgemäß vorbereitet werden, wird es wesentlich leichter, einen Kredit zu erhalten oder Kreditmodalitäten auszuhandeln.

Beratung und Zusammensetzung des Dossiers

Das Niveau der Vorbereitung wirkt sich auf die Kreditwürdigkeit aus. Es ist wichtig, dass ein vollständiges Dossier mit sämtlichen geforderten Unterlagen vorgelegt wird. Dadurch wird auch die Bearbeitung der Unterlagen beschleunigt.

Im Allgemeinen müssen folgende Schriftstücke geliefert werden:

-          Kopie von Vorder- und Rückseite des Personalausweises

-          die 3 letzten Verdienstabrechnungen

-          die letzte Vergütungsbescheinigung

-          die 3 letzten Kontoauszüge

-          Kaufvertrag

-          Belege zum Eigenkapitalbeitrag

-          Wohnrechtbescheinigung (luxemburgisches Ministerium für Wohnungswesen)

Je realistischer das Projekt ist, desto größer sind die Chancen des Kunden, dass sein Antrag genehmigt wird. Am besten wird die Kreditlaufzeit verkürzt, indem der Eigenkapitalbeitrag erhöht oder etwaige Renovierungsarbeiten verschoben werden. Die durchschnittliche Laufzeit eines Immobilienkredits in Luxemburg beträgt 20 Jahre bei den unter 35-Jährigen und 10 Jahre bei den Älteren.

Um ein Darlehen mit guten Bedingungen auszuhandeln, ist es üblich, mehrere Kreditinstitute aufzusuchen, Banken und Angebote zu vergleichen und den Wettbewerb zu nutzen.

 Emilie DI VINCENZO