Der Kaufvorvertrag: Eine rechtlich bindende Einigung

« Ich habe meine Traumwohnung gefunden! »
 
Welch eine Erleichterung, wenn man nach langen Wochen der Suche, nach zahlreichen Besichtigungen und Gegenbesichtigungen, endlich diese Worte aussprechen kann. Ob es sich um eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück handelt: sobald sich Verkäufer und Käufer grundsätzlich über die Abwicklung des Immobiliendeals einig sind, müssen von beiden Seiten diverse Behördengänge unternommen werden. Der erste Schritt ist jedoch meist die Unterzeichnung eines „Kaufvorvertrages“.
 
Obwohl ein Kaufvorvertrag bei jedem beliebigen Kauf unterzeichnet werden kann, ist es vor allem beim Immobilienkauf üblich, ein entsprechendes Dokument aufzusetzen.
 
Beim Kaufvorvertrag handelt es sich um eine vertragliche Verpflichtung, die die Einigung zweier Parteien über den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie zu einem bestimmten Preis festhält. Dabei steht es Käufer und Verkäufer frei zu vereinbaren, was immer sie vereinbaren möchten: ihre Vereinbarung wird mit Unterzeichnung des Kaufvorvertrags bindend, und dass, obwohl die Beurkundung durch einen Notar zu diesem Zeitpunkt noch nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.
 
„Der Kaufvorvertrag gilt als Kauf“, heisst es im Artikl 1589 des Zivilgesetzbuches, „wenn sich beide Parteien über die Sache und den Preis einig sind.“ Aus diesem Grund beschliesst die Unterzeichnung des Kaufvorvertrages de facto den Kauf: der Vorvertrag stellt eine privatrechliche Verpflichtung dar. Das entsprechende Dokument listet sämtliche Rechte und Pflichten des Käufers und Verkäufers auf, muss von beiden Parteien unterschrieben werden und wird mit seiner Unterzeichnung eine Verpflichtung, die nur unter gewissen im Dokument festgehaltenen Umständen nicht eingehalten werden muss. Es handelt sich um eine Willenserklärung zwischen den beiden Vertragsparteien, dass sie die nötigen Schritte einleiten, um schliesslich den Kaufvertrag unterzeichnen zu können. Es bleibt festzuhalten, dass der Kaufvorvertrag gesetzlich nicht vorgeschrieben ist – im Gegensatz zur notariellen Urkunde, die den Immobilienkauf rechtskräftig macht, da mit ihrer Unterzeichnung die zwischen den Parteien unterschriebene privatrechtliche Vereinbarung gegenüber Dritten geltend gemacht wird. Der Kaufvorvertrag ermöglicht es dem Käufer, das zu erwerbene Gebäude für sich solange zu reservieren, wie er beispielsweise benötigt, um bei seiner Bank einen Kredit zu beantragen.
 
Die „Union Luxembourgeoise des Consommateurs“ ermöglicht auf ihrer Internetseite www.ulc.lu das Herunterladen eines Musterformulars in französischer und deutscher Sprache. Ob man sich nun für dieses Dokument entscheidet oder einen eigenen Vorvertrag aufsetzt (wobei es dann allerdings ratsam wäre, selbigen einem Juristen zur Prüfung vorzulegen), sollte der Kaufvorvertrag mindestens folgende Angaben enthalten:
 
·Name und Anschrift der beiden Vertragsparteien
·Kurze Beschreibung der Immobilie (Lage und / oder Adresse, Katasterbezeichnung, Flächeninhalt,..)
·Bestehen eventueller Grunddienstbarkeiten
·Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
·Name des Notars und Termin für die Unterzeichnung der notariellen Urkunde
·Datum des vorgesehenen Nutzungsbeginns (sowie eine eventuelle Nutzungsentschädigungsklausel für den Fall, dass die Schlüsselübergabe nicht zum vorgesehenen Termin erfolgt)
·Strafklausel, die eine Entschädigung bei grundloser Auflösung des Vorvertrags durch eine der Parteien vorsieht
·Vereinbarung einer auflösenden Bedingung (Aufhebungsklausel), welche die Annullierung des Kaufvorvertrags unter explizit aufgelisteten Bediungungen ermöglicht
 
Bevor sich der potentielle Käufer definitiv bindet, sollte er darauf achten, über so viele Informationen wie möglich bezüglich der Qualität und die baulichen Gegebenheiten der betreffenden Immobilie zu verfügen. Die nötigen Informationen für das Aufsetzen des Kaufvorvertrags können von verschiedenen Quellen eingeholt werden: Verkäufer und Käufer können sich an die Gemeindeverwaltung wenden, an den Notar oder direkt an die Katasterverwaltung. Um sicherzugehen, dass das Gebäude keine verdeckten Mängel aufweist, kann auch ein Gutachterbüro beauftragt werden. Da sämtliche aufgelisteten Schritte eine gewisse Zeit beanspruchen, und um auszuschliessen, dass andere potentielle Käufer ihm zuvorkommen, kann der künftige Käufer um das Einfügen einer oder mehrerer Aufhebungsklauseln bitten, die es ihm ermöglichen, den Vorvertrag zu unterzeichnen, auch wenn das Einholen seiner Erkundigungen noch etwas Zeit beansprucht.
 
Eine Aufhebungsklausel legt fest, dass der Vorvertrag erst dann zum Kauf führt, wenn eine zum Zeitpunkt der Unterzeichnung noch ungewisse Bedingung erfüllt wird. Dies kann eine Kreditbewilligung sein, aber auch die Bewilligung einer Baugenehmigung oder das Resultat eines Gutachtens. Solange die erwähnten Bedingungen nicht erfüllt sind, wird der Kauf nicht rechtskräftig. Dabei ist allerdings unbedingt darauf zu achten, die nötigen Beweise zu liefern. Im Falle einer Kreditbewilligung beispielsweise ist es nicht möglich, sich unter Vorlage der negativen Antwort eines einzigen Kreditinstituts aus der Vertragsverpflichtung zu befreien. Es sollte nicht vergessen werden, dass der Kaufvorvertrag eine bindende Verpflichtung für beide Vertragsparteien darstellt, die diese Verpflichtung erfüllen müssen. Die Aufhebungsklausel tritt nur in Kraft – und der Kauf wird nur dann annuliert -, wenn mehrere Banken den Kreditantrag ablehnen und dies schriftlich bewiesen wird. Dies ist bei sämtlichen anderen Aufhebungsklauseln ebenfalls der Fall: die aufgelisteten Bedingungen müssen eingehalten werden.
 

Die Aufhebungsklausel bezüglich der Bewilligung eines Bankdarlehens

 
Hierbei handelt es sich um eine Verpflichtung des Käufers, dem Verkäufer innerhalb eines im Vorfeld vereinbarten Zeitraums die Entscheidung seiner Bank bezüglich seines Darlehensantrags mitzuteilen. Die festgehaltene Frist sollte hinreichend lang sein: in der Praxis liegt sie zwischen 4 und 6 Wochen nach Unterzeichnung des Vorvertrags. Dabei ist es möglich, die ursprünglich festgehaltene Frist mittels eines offiziellen Schreibens des Finanzinstituts zu verlängern. Der Verkäufer muss in diesem Fall darüber informiert werden, dass der Käufer in der vorgegebenen Frist einen Darlehensantrag eingereicht hat, der aktuell geprüft wird.
 
Im Streitfall überprüft das Gericht, ob der Käufer in gutem Glauben und mit der gehörigen Sorgfalt gehandelt hat. Hier ist es Sache des Käufers, die entsprechenden Nachweise zu liefern.
 

Die Vertragsstrafenklausel

 
Mit der Vertragsstrafenklausel vereinbaren die Vertragspartner im voraus die Zahlung einer Pauschalentschädigung durch die Partei, die den Vertrag unberechtigterweise kündigt. In der Regel wird diese Entschädigung auf 10% des Kaufpreises festgesetzt. Für einen Kaufpreis von 500.000 Euro müsste bei unberechtigter Kündigung ein Schadenersatz von 50.000 Euro gezahlt werden.
 
Gründe für die Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen könnten beim Käufer darin liegen, die Immobilie letztlich doch nicht erwerben zu wollen. Der Verkäufer wiederum könnte seine Entscheidung, die Immobilie zu verkaufen, rückgängig machen oder aber ein höheres Angebot akzeptieren wollen. Die Vertragspartei, welche sich der Nichteinhaltung des Vorvertrags schuldig macht oder nicht mit der nötigen Sorgfalt handelt, muss der anderen Vertragspartei den im Vorvertrag genannten Schadenersatz zahlen oder, sollte der Betrag nicht im Vorfeld festgelegt worden sein, den vom Gericht festgelegten Betrag errichten.
 

Zahlung der Notargebühren und der Provision des Immobilienmaklers

 
Häufig wird im Vorvertrag vereinbart, welche der beiden Parteien die Notargebühren und gegebenenfalls die Provision des Immobilienmaklers zu tragen hat. Es steht den Parteien frei, die Zahlung der Notargebühren dem Verkäufer oder dem Käufer zu überlassen. In der Praxis hat es sich allerdings durchgesetzt, dass sie vom Käufer übernommen werden.
 
Erfolgt der Kauf durch die Vermittlung eines Immobilienmaklers, wird die Zahlung siner Provision (die in der Regel bei 3% des Kaufpreises der Immobilie + Mehrwertsteuer liegt) von der Partei übernommen, die den Immobilienmakler beauftragt hat.
 

Eintragung des Vorvertrags

 
Grundsätzlich muss der Kaufvorvertag bei der Eintragungs- und Domänenverwaltung innerhalb von drei Monaten nach Vertragsunterzeichnung eingetragen werden. In der Praxis unternehmen jedoch nur wenige Vertragspartner diesen Schritt. Die fehlende Eintragung hat keinen Einfluss auf die Gültigkeit der vertraglichen Vereinbarung. Im Gegenzug verleiht die offizielle Eintragung dem Vorvertrag ab dem Tag der Eintragung Wirksamkeit gegenüber Dritten und schützt den Käufer noch etwas besser im Fall einer Vertragsverletzung durch den Verkäufer. Die Eintragungsgebühren von 12 Euro sind von der Partei zu entrichten, die den Vertrag in einem Büro der Eintragungs- und Domänenverwaltung vorlegt.
 
Es bleibt festzuhalten: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, den Inhalt des Kaufvorvertrags gründlich zu prüfen, bevor Sie ihn unterzeichnen, und seien Sie sich der Bedeutung Ihrer Unterschrift stets bewusst. Sie sollten nicht den geringsten Zweifel an der Bedeutung der aufgelisteten Klauseln haben und den Inhalt des gesamten Vorvertrages verstehen. Unterschreiben Sie nur, womit sie hundertprozentig einverstanden sind. Vergessen Sie nicht, dass „der Kaufvorvertrag als Kauf gilt“.
 
(bop)