Der Schlüssel zum Eigenheim

Der Vertrag über den Kauf eines Hauses ist eines der wichtigsten Dokumente, die man im Laufe seines Lebens abschließt. Das Baurecht ist aber sehr komplex.

Potenzielle Käufer, die sich in der Regel weniger gut mit der Materie auskennen, sind vielen Risiken ausgesetzt, da sie nicht immer alle Parameter ihrer Verpflichtungen verstehen können. Vorsicht und Wachsamkeit sind geboten.

Im Bereich der zu errichtenden Gebäude gibt es zwei Arten von Verkäufen: zum einen den Terminverkauf (vente à terme) und zum anderen den Verkauf auf Teilzahlungsbasis je nach erreichtem Bauabschnitt (vente en l’état futur d’achèvement) wie z.B. der Bau eines „schlüsselfertigen“ Hauses. Letzteres trifft zu, wenn der Bauträger dem Auftraggeber (réservataire) gleichzeitig das Grundstück verkauft hat, auf dem das geplante Gebäude errichtet werden soll, aber auch, wenn er sich auf die vertragsgemäße Ausführung der Bauarbeiten beschränkt hat.

Angefangen beim Reservierungsvertrag

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Vor der Abnahme des Gebäudes, sollten Sie sich die Zeit nehmen, um die Räumlichkeiten in aller Ruhe, ohne Druck und mit der nötigen Genauigkeit zu besichtigen.

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Verträge über zu errichtende Gebäude, insbesondere die viel häufigere „vente en l’état futur d’achèvement“, weisen einige Besonderheiten auf. So kann im Rahmen des Verkaufs von schlüsselfertigen Häusern kein „compromis de vente“ unterzeichnet werden, sondern es handelt sich immer um ein „contrat de réservation“. Die Unterscheidung zwischen den beiden Arten von Verträgen ist grundlegend, da sie nicht die gleichen rechtlichen Auswirkungen haben.

Der Reservierungsvertrag (contrat de réservation) gibt dem Unterzeichnenden nur Vorrang vor anderen Kaufinteressenten. Der Verkäufer verpflichtet sich lediglich, gegen die Einzahlung einer Sicherheit auf ein spezielles Konto einem Käufer eine Immobilie – oder einen Teil einer Immobilie – zu reservieren. Es ist unbedingt erforderlich, dass sich der „Reservierende“ (réservateur) – also die Person oder die Personengemeinschaft, die ein Gebäude auf diese Weise erwerben will – die nötige Zeit nimmt, das Dokument sorgfältig und in allen Einzelheiten zu studieren. Es ist normal, dass man nicht alle Details versteht und dass man nicht alle technischen oder juristischen Begriffe kennt.

Übrigens verpflichtet der Reservierungsvertrag den Verkäufer nicht formell zur Durchführung der Bauleistung, es sei denn, er hat sich im Reservierungsvertrag förmlich dazu verpflichtet. Führt der Verkäufer jedoch den Bau durch, muss er den Verkauf laut Vertrag anbieten.

Staffelung der Zahlungen je nach Baufortschritt

Das Gesetz sieht vor, dass der Erwerber den vereinbarten Preis entsprechend dem Fortschritt der Arbeiten zu zahlen hat. Mit anderen Worten: Nach Abschluss jeder Bauphase ist der Käufer verpflichtet, dem Bauherrn seinen Anteil am jeweiligen Verkaufspreis zu begleichen. Die in den verschiedenen Phasen durchzuführenden Arbeiten und deren Preis müssen in der notariellen Urkunde festgelegt werden; das Gesetz legt fest, welche Prozentsätze der Verkäufer vom Käufer verlangen kann und wann. Außerdem dürfen die vom Käufer geleisteten Zahlungen den Wert der ausgeführten Bauten nicht übersteigen. Wenn der Käufer, der Eigentümer wird, mit den ausgeführten Arbeiten nicht zufrieden ist, ermächtigt ihn das Gesetz, den Restbetrag von fünf Prozent des Gesamtpreises zu hinterlegen, während er darauf wartet, dass der Verkäufer die strittigen Punkte beseitigt.

Die Abnahme ist ein sehr wichtiges Verfahren!

Bevor Sie mit der Abnahme des Gebäudes fortfahren, sollten Sie sich unbedingt die nötige Zeit nehmen, um die Räumlichkeiten in aller Ruhe, ohne Druck und mit der nötigen Genauigkeit zu besichtigen. Es ist wichtig, alle Arbeiten, alle Ausführungen und alle im ursprünglichen Vertrag festgehaltenen Leistungen zu überprüfen. Halten Sie den Vertrag und die Pläne bereit!

Holen Sie sich gegebenenfalls Unterstützung und Rat von einem Experten oder einem erfahrenen Techniker, da dieser besser in der Lage ist, eventuelle Fehler oder Nachlässigkeiten des Bauunternehmers zu erkennen. Der Bau eines Hauses mit den Leistungen verschiedener Gewerke ist komplex, ein Fehler oder eine Unterlassung können sich eingeschlichen haben.

Das Abnahmeprotokoll ist das Dokument, das der Verkäufer dem Käufer bei der Übergabe des Gebäudes, d.h. bei der Schlüsselübergabe, vorlegt. Der Käufer, so ungeduldig er auch sein mag, sein neues Heim endlich in Besitz zu nehmen, notiert gewissenhaft alle Mängel, Fehler, Defekte oder sonstige Abweichungen vom Vertrag, seien sie auch noch so klein. Wenn es keine Anmerkungen oder Vorbehalte gibt – was sehr selten ist -, unterschreibt der Käufer das Dokument und der Verkäufer übergibt die Schlüssel von seinem neuen Zuhause.

Die Fristen nach der Abnahme

Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass ab dem Tag der Abnahme des Gebäudes die Fristen der gesetzlichen Gewährleistung für Mängel und Fehler, die das gelieferte Bauwerk betreffen, zu laufen beginnen. Und wenn der Käufer nach dem Erwerb seiner Wohnung Mängel oder Fehler feststellt, ist es dringend zu empfehlen, diese Mängel und Fehler von einem Fachmann feststellen zu lassen und sich an einen Rechtsanwalt oder z.B. den Konsumentenschutz zu wenden, um die weiteren Schritte in die Wege zu leiten. Marcel Burmer

Der Text entstand mithilfe von Material der Union Luxembourgeoise des Consommateurs, ULC.