Der Verwalter : Ein anspruchsvoller Beruf

Im Laufe der Jahre ist die Ausübung des Berufs des Miteigentumsverwalters erheblich komplexer geworden. Die Tätigkeit leidet aber weiterhin an einem schlechten Image und der Miteigentumsverwalter wird nicht unbedingt als idealer Partner einer Eigentümergemeinschaft angesehen, der unter sämtlichen Umständen im alleinigen Interesse der Miteigentümer handelt. Angesichts der immer komplexeren Struktur dieses Gewerbezweigs sind Berufsangehörige und Behörden nun dabei, einen Ausbildungsgang zu schaffen, der zu einem Fachhochschulabschluss führt.

Aufgabe eines Verwalters ist es, für eine bestmögliche Erhaltung des Eigentums von Wohnungseigentümergemeinschaften durch einwandfreie Instandhaltung zu sorgen, damit, unter anderem, Werterhalt und hochwertiger Wohnraum sowohl für sie selbst als auch für ihre Mieter garantiert sind. Für den Zugang zu dieser Geschäftstätigkeit ist eine Gewerbegenehmigung erforderlich, die auf der Basis der formalen Qualifikation des Antragstellers ausgestellt wird. Im Allgemeinen wird diese Qualifikation nach Belegung und Bestätigung des Besuchs spezifischer Kurse erlangt, die für diese Zwecke vom „House of Training“ organisiert werden, das bei der Handelskammer seinen Sitz hat.

Als Antwort auf die immer komplexer werdende Struktur dieses Gewerbezweigs sind Berufsangehörige und Behörden dabei, einen Ausbildungsgang zu schaffen, der zu einem Fachhochschulabschluss führt. Durch diesen Abschluss wird eine Steigerung der Qualifikation der Beschäftigten eines Unternehmens ermöglicht oder er kann den Weg in die Selbständigkeit öffnen. „Es ist unerlässlich, dass bald die Verpflichtung zu einer minimalen und regelmäßigen Weiterbildung eingeführt wird. Es könnte zum Beispiel alle 2 oder 3 Jahre eine gewisse Anzahl an Stunden für eine Aktualisierung der erforderlichen Fachkompetenz vorgesehen werden, was insbesondere im Interesse des Verbrauchers liegt“, erklärt Claudine Speltz, Vizepräsidentin des Europäischen Immobilienverbandes (CEPI-CEI), Honorarpräsidentin des Europäischen Immobilienrates (CEPI) und des Europäischen Verbandes der Immobilienverwalter (Confédération européenne des administrateurs de biens) (CEAB) sowie Ehrenvorsitzende der Immobilienkammer des Großherzogtums Luxemburg (CIGDL).

„Man weiß, wo man anfängt, aber nie, wo man aufhören wird.“ 

Ein Verwalter muss eine Vielzahl von Kompetenzen besitzen: technische, buchhalterische und juristische in Verbindung mit der Gebäudeverwaltung, neben den „Soft Skills“ (soziale Kompetenzen, Empathie, Multikultur-Management, Mediation, Vermeidung und Lösung von Konflikten usw.). Dadurch dass er oft im Verborgenen handelt, um guten Zusammenhalt und Harmonie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft zu garantieren, wird sein Handeln nicht bemerkt, und dennoch: „Ein Verwalter ist wie ein Geschäftsführer. Er leitet und hält ständig die Augen offen, um Probleme feststellen und reagieren zu können.“

„Die Leute wollen etwas für ihr Geld“: Der Service muss den wachsenden Ansprüchen der Eigentümer gerecht werden, wenn möglich zu gleichbleibenden Preisen. Die Honorare des Verwalters bleiben dabei ein heikles Problem. Häufig werden Kosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung des Gebäudes mit der Höhe der Honorare des Verwalters verwechselt. An dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass „die Aufteilung der Honorare des Verwalters im Verhältnis 1/1000 und nicht je Einheit erfolgt“. Die Öffentlichkeit über den Wert ihrer Arbeit zu informieren, ist sehr schwierig. Dennoch „verlangen die Gesetze stets die Bestellung eines Verwalters für die Verwaltung eines Miteigentums: einen professionellen Verwalter bei über 9 Wohneinheiten oder einen Miteigentümer bei weniger Einheiten.“

Unter den Eigentümerprofilen stechen zwei hervor, die durch unterschiedliche Interessen gekennzeichnet sind: „Ein Eigentümer, der vermietet, will eine möglichst hohe Miete für sein Gut erzielen, und dies zu den geringsten Kosten, das heißt, er will seine Investitionen in maximaler Weise minimieren. Einem Eigentümer, der sein Wohneigentum selbst bewohnt, geht es grundsätzlich um die Lebensqualität, die seine Wohnung bietet und er ist daher bereit, regelmäßig zu investieren, um den Standard des Gebäudes aufrechtzuerhalten.“

Eine nicht rechtzeitig getroffene Entscheidung kann sich später als sehr kostspielig erweisen. Außerdem kann die unvorhergesehene Notwendigkeit, eine Ausrüstung austauschen zu müssen, den Miteigentümern angesichts ihrer finanziellen Möglichkeiten zum jeweiligen Zeitpunkt Kopfzerbrechen bereiten. „Da die finanziellen Kapazitäten der einzelnen Miteigentümer erheblich voneinander abweichen können, muss es zur Pflicht gemacht werden, einen Reservefonds einzurichten.“ Zeitweilige finanzielle Engpässe können nötige Arbeiten verhindern, die ggf. sogar dringlich sind, um „größere Schäden zu vermeiden und damit das Gebäude bewohnbar bleibt. Zum Beispiel, der Austausch eines Heizkessels im Winter oder Dachreparaturen, um schädliche Wasserinfiltrationen zu vermeiden“. Über die dringenden Reparaturen hinaus besteht Veranlassung, eine regelmäßige Erneuerung von Installationen vorauszusehen und zu deren Finanzierung die schrittweise Bildung einer ausreichenden Rücklage einzuplanen. „Ein solcher Reservefonds könnte in Form eines getrennten Kontos gebildet werden, das vom Verwalter nur nach einem entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung verwendet wird. Über die Verpflichtung zur Bildung eines derartigen Reservefonds wird derzeit verhandelt; „eine politische Akzeptanz würde die Verwaltung von Miteigentum erheblich vereinfachen“.       
 

Aktuell ist eine verstärkte Mehrheit für bestimmte Beschlüsse erforderlich, die in der Wohnungseigentümerversammlung getroffen werden. „Im Allgemeinen handelt es sich um Investitionsausgaben für zusätzliche Ausrüstungen, wie z.B. die Erstinstallation eines Wasserenthärters, eines Aufzugs, die Anlegung einer Zufahrtsrampe für motorisierte Behinderte usw.“ Dennoch lässt dieser Abstimmungstyp keine Anpassungen zu. „Wenn zum Beispiel ein Aufzug gemäß den gesetzlichen Anforderungen abgesichert werden muss und die verstärkte Mehrheit für die Durchführung dieser Arbeiten nicht erreicht wird, muss der Verwalter ihn außer Betrieb nehmen, worunter dann die Bewohner zu leiden haben.“ Was Fragen bezüglich der Sicherheit, neuer Technologien und Gesundheit angeht, empfiehlt die Verwaltungssachverständige andere Mehrheiten mit folgender Aussage: „Es müsste unbedingt ernsthaft über die von Fall zu Fall erforderlichen Mehrheiten nachgedacht werden, um die Verwaltungsarbeit effizienter und ausgewogener gestalten zu können, damit auf die unterschiedlichen Bedürfnisse der Bewohner eines Gebäudes reagiert werden kann.“

Voraussetzung für die Arbeit des Verwalters ist die bedingungslose Einhaltung der Gemeinschaftsordnung und der Verpflichtung zur Neutralität. „Man irrt sich nie, wenn man eine Regel beachtet, aber man irrt immer, wenn man jemanden bevorzugt“.      
Die Kunden werden immer penibler und „diese Anforderung beinhaltet eine neue Anforderung an uns selbst“. Der Schlüssel ist die Einhaltung einer Berufsethik und einer Qualitätsvereinbarung. Die CIGDL ist unablässig darum bemüht, die Angehörigen des Immobiliensektors von der Bedeutung der Beachtung berufsständischer Regeln   zu überzeugen, die auch für die Verwalter gelten. Sowohl der Beruf des Verwalters als auch derjenige des Immobilienmaklers haben ein mangelhaftes Image, und der einzige Weg dem abzuhelfen, besteht in der Akzentuierung der Einhaltung berufsständischer Regeln und Ermunterung der Berufsangehörigen, Weiterbildungsangebote wahrzunehmen. „Seriöse Angehörige dieses Berufsstandes werden stets den Unterschied ausmachen und dessen Fortbestand gewährleisten.“

Schließlich besteht das Hauptziel im Verbraucherschutz. „Ich mag es nicht, von wilder und aggressiver Konkurrenz zu sprechen, es ist besser, eine für den Austausch geeignete Atmosphäre zu schaffen. Vergessen wir nicht, dass unser Beruf auch für die Wahrung des Rechts auf angemessenen und einwandfreien Wohnraum da ist und dass wir uns das Vertrauen unserer Kunden verdienen müssen, die uns schließlich mit der Verwaltung ihrer Investitionen beauftragen.“
 
Emilie Di Vincenzo