MIETVERTRAG : Verpflichtungen von mieter und eigentümer

Die Unterzeichnung eines Mietvertrags bringt für Mieter und Vermieter nicht nur Rechte mit
sich. Durch sie entstehen für die Letztgenannten natürlich auch die gesetzlich vorgesehenen
gegenseitigen Verpflichtungen, deren Streichung, Eingrenzung oder Ausweitung die Parteien
im Mietvertrag vereinbaren können. Juristische Erläuterungen von Frau Elisabeth MACHADO, Beim Obersten Gerichtshof zugelassene Rechtsanwältin.

Verpflichtungen des Mieters

Die wichtigsten, dem Mieter obliegenden Verpflichtungen sind offenkundig die, dass er eine Kautio zu hinterlegen hat, sowie die Miete und die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Nebenkosten zu den vertraglich vorgesehenen Fälligkeitsterminen zahlen muss. Im Allgemeinen sehen Mietverträge vor, dass die Kaution spätestens im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags zu hinterlegen ist und die Zahlung von Miete und Nebenkosten im Voraus für den jeweiligen Monat zu erfolgen hat.
Außerdem muss der Mieter sorgsam mit dem Mietobjekt umgehen. Mit anderen Worten, "hat die nötigen Versicherungen zu übernehmen, pfleglich mit dem Mietobjekt umzugehen, für die laufende Wartung zu sorgen und die erforderlichen Kleinreparaturen durchzuführen". Insbesondere hat der Mieter Beschädigungen der Mieträume und jedwedes unzivilisierte Verhalten zu vermeiden, das über die normale, durch die nachbarschaftlichen Lebensverhältnisse bedingte Einwirkung hinausgeht.
"Sollten größere Reparaturen nötig sein, die sich aus Alterung, Mängeln oder Fehlern an den
Mieträumen ergeben, hat der Mieter, bei Strafe selbst für diese haftbar gemacht zu werden,
unverzüglich den Vermieter hierüber zu informieren. Der Mieter hat sich ferner an die vereinbarte Nutzung der Mieträume zu halten, d.h. dass er unzulässige Umbauten oder Verwendungen zu unterlassen hat. Er hat ferner die Mieträume ausreichend mit Möbeln auszustatten, damit es dem Vermieter möglich ist, im Rahmen seines Mobiliarvorrechts diese beweglichen Gegenstände pfänden zu lassen, sollte der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen nicht einhalten."
Am Ende des Mietvertrags hat der Mieter ferner die Mieträume vollständig zu räumen und sie in dem Zustand zurückzugeben, in dem er selbst sie übernommen hat. Er haftet dabei für die Mietschäden, die über den normalen Verschleiß hinausgehen, es sei denn, dass er nachweist, nicht für diese verantwortlich zu sein.

Verpflichtungen des Vermieters

Die erste Verpflichtung des Vermieters ist diejenige, dass er eine Wohnung im eigentlichen Wortsinne bereitzustellen hat, was voraussetzt, dass die Mieträume nicht nur für die Bewohnung bestimmt sind, sondern auch tatsächlich bewohnbar sind. Genauer gesagt, "muss die Wohnung bestimmte Mindestvoraussetzungen hinsichtlich ihrer Größe, Sicherheit und Sauberkeit erfüllen und sich in einem einwandfreien Erhaltungszustand befinden." Der Vermieter muss dem Mieter gegenüber ferner garantieren, dass dieser die Mieträume ungestört nutzen kann. "Er darf daher den Mieter nicht in den Mieträumen stören, auch dann nicht, wenn dieser die Miete nicht gezahlt hat." Inspektionsbesuche, die wirklich nur in außergewöhnlichen Fällen erfolgen dürfen, müssen ordnungsgemäß angekündigt und vom Mieter akzeptiert worden sein. Für durch Dritte verursachte Störungen haftet der Vermieter
grundsätzlich nicht, "außer bei rechtlichen Beeinträchtigungen, die aus einem angeblichen
Rechtsanspruch am Mietobjekt resultieren oder bei Störungen durch andere Mieter des Vermieters im gleichen Gebäude."
Ebenso zu seiner Verpflichtung, eine ungestörte Nutzung zu gewährleisten, gehört die Verpflichtung des Vermieters, dass die Wohnung frei von Fehlern oder Mängeln ist und bleibt, die eine normale Nutzung verhindern oder beeinträchtigen. "In diesem Zusammenhang hat der Vermieter sämtliche Reparaturen zu übernehmen, so umfangreich diese auch sein mögen, die mit der Herstellung der Konformität und Instandhaltung der Wohnung in Zusammenhang stehen, einschließlich Reparaturen, die aus dem normalen Verschleiß der Wohnung resultieren." In äußerst dringenden Fällen muss der Mieter allerdings deren Ausführung tolerieren, ohne eine Entschädigung oder Mietminderung verlangen zu können, sofern die Dauer der Arbeiten vierzig Tage nicht überschreitet. Der Vermieter hat ferner die dem Mieter in Rechnung gestellten Kosten zu rechtfertigen, indem er auf Anfrage Belege vorlegt. Schließlich hat der Vermieter am Ende des Mietvertrags die Kaution zurückzuzahlen oder freizugeben, sofern er nicht eine Forderung gegenüber dem Mieter im Zusammenhang mit der Nichterfüllung einer vertraglichen Verpflichtung oder einer Säumnis belegt. Sollte eine der Parteien ihre Verpflichtungen verletzen, obliegt es der geschädigten Partei, die zuständigen Gerichte einzuschalten, um eine Sanktionierung der Vertragsverletzung (durch vorzeitige Auflösung des Mietvertrags, Mietminderung oder Aussetzung der Mietzahlungen) und eine Entschädigung für den verursachten Schaden zu erreichen.