Ancien site sidérurgique de BELVAL

Des friches qui ont le béguin

Près de 3000 unités de logement à terme

En 15 ans, Belval est arrivé à mi-parcours. Depuis le début des opérations, AGORA est en charge de l’aménagement du site et la commercialisation des différents projets. Constituée à parts égales par l’État et ArcelorMittal, la société a fait de ces anciennes fiches industrielles exploitées pendant plus de 80 ans, un site unique au Luxembourg. Un espace urbain où la mixité règne en maîtresse à tous les niveaux : population, résidentiel, tertiaire et offre de services. Un site qui vit en permanence, prisé par toutes les générations... et de nombreux investisseurs étrangers. Le point avec Robert Kocian, Directeur marketing et développement d’Agora.

Monsieur Kocian, quel est le rôle d’Agora ?

Agora se positionne comme une société d’aménagement. En cela, elle s’occupe de la réalisation des infrastructures et places publiques de Belval comme les espaces verts et les voiries. Elle intervient également en tant que développeur pour la commercialisation du foncier, c’est à dire la vente de terrains consacrés au développement de projets immobiliers. Notre travail s’appuie sur le Masterplan élaboré par le cabinet néerlandais Jo Coenen.

Comment êtes-vous parvenu à garantir une progression linéaire du site ?

La première chose est que nous refusons la vente foncière pour spéculation. Le rôle d’Agora est de maintenir le développement progressif, la qualité urbaine et architecturale de Belval qu’on veut proposer aux occupants du site et aux visiteurs. Il s’agit d’« entretenir » une excellente image globale du site.

Soit 1,4 million de m²…

Le Masterplan prévoit la constructibilité de 1,4 million de m². Sur cet espace, il a été envisagé un ensemble urbain cohérent qui est prévu pour fonctionner 24 h/24 avec à la fois du résidentiel, du tertiaire, des commerces et services, de la culture et le patrimoine. A terme, soit d’ici les dix prochaines années, nous attendons 7000 habitants et 20 à 25 000 personnes quotidiennement occupées sur le site, que ce soit des salariés, des étudiants ou des chercheurs. Cette opération, répartie sur les deux communes d’Esch sur Alzette et de Sanem, représentera en volume plus de 30 000 personnes par jour.

C’est toute une vie qui reprend sur l’ancien site industriel, notamment avec l’arrivée des nouveaux étudiants ?

Avec la fin de l’exploitation industrielle du site, il fallait trouver un projet qui fasse le lien urbain entre Belval et Esch. Mais force est de constater que depuis 2001, les choses ont évolué plus vite que l’on ne se l’était imaginé. Et c’est tant mieux ! Le site rencontre un succès auprès des résidents, mais aussi des investisseurs étrangers. Cela prouve qu’il jouit d’une excellente image. La première rentrée universitaire de 2015 a permis l’arrivée de 2000 occupants en une semaine. Aujourd’hui, 3000 se rendent chaque jour à l’UL. Au total,  6000 sont attendus dans les années à venir. Il ne manquait que la dimension universitaire pour boucler l’ensemble de ce qu’on s’était imaginé.

Aujourd’hui, le site de Belval est-il entièrement fonctionnel ?

Non seulement il est fonctionnel, mais il fonctionne 24 h/24. La majeure partie des voiries et espaces publics sont créés. Un parc d’une dizaine d’hectares  a été inauguré en 2013 et la promenade Waassertrap fait la liaison entre le Nord et le Sud de Belval. Même si tout le site n’est pas encore occupé, il est utilisable dans toutes ses fonctions y compris récréatives.

Vous parliez d’investisseurs étrangers. Comment se portent les projets immobiliers ?

L’attractivité de Belval sur le marché se renforce par l’international. Pendant les premières années, les acteurs de projets immobiliers étaient exclusivement luxembourgeois. Or Belval est désormais démarché par des investisseurs étrangers. Ce point est symptomatique du succès rencontré dans l’opération. Par exemple, Eiffage-Perrard (franco-luxembourgeois) livrera la résidence étudiante Galileo en 2017, Strabag (allemand) 75 000 m² de bureaux à venir et Capelli (suisse) 100 logements sur le site.

En termes d’accessibilité, comment le site se déploie-t-il ?

Notre objectif était d’avoir une répartition entre transports publics et privés de l’ordre de 60 %-40 %, ce qui est très ambitieux compte tenu du contexte luxembourgeois. Le gouvernement entend une répartition de l’ordre de 75-25 % à l’aube 2025 dans le pays. Nous avons souhaité anticiper cela dès le départ. Aujourd’hui, le réseau est terminé. La gare de Belval a été inaugurée en 2012 et permet une liaison Rodange-Belval avec un train toutes les 20 minutes. La liaison Luxembourg-ville se fait en 25 minutes. L’accès par bus est très développé. Aujourd’hui 15 lignes de bus desservent Belval en permanence ce qui est très rare en termes de fréquence, et c’est sans compter la ligne universitaire. Sur site, la circulation peut se faire en vélo : pour lesquels 4 stations ont été installées. 10 000 personnes fréquentent le site chaque jour 10 ans après que le premier bâtiment ait été construit. Il s’agit là d’un score impressionnant qui comprend 2000 habitants, 4000 salariés, 3000 étudiants et 1600 élèves du lycée Bel-Val.
En parallèle, l’offre de parking est adaptée.

Concernant la population résidente, 700 unités d’habitation ont été livrées et beaucoup d’autres sont en attente.

Effectivement, 3000 unités d’habitation sont programmées au total pour atteindre 5 à 7000 habitants. On est à 30 % du nombre de réalisations escompté. L’offre résidentielle est importante. Aujourd’hui, les résidents ont pris leurs marques à Belval et parlent autour d’eux de la qualité de vie qu’on y trouve.
Du côté de l’offre résidentielle étudiante, au sud-Ouest le Square mile compte une résidence étudiante de 400 places, Unival 1. Unival 2 a ouvert en 2016 avec 200 places et Galiléo comprendra également 200 places.

Entre le sud-est et le nord-ouest, il y a un kilomètre de séparation, soit 10 minutes à pied. Y a-t-il un quartier plus riverain que l’autre ?

14 résidences ont été livrées à Belval Nord et 6 sont à venir. On retrouve essentiellement des appartements, des maisons en bande avec vue sur la promenade. La commune de Sanem a construit un Centre Intégré Pour Personnes Agées (CIPA) d’une capacité de 120 places. On y trouve aussi la résidence étudiante de 50 places réalisée par la Fondation LaLux. Le quartier est un bel exemple de mixité intergénérationnelle. Par ailleurs, toutes les constructions s’inscrivent dans des espaces aérés et verdoyants.
Belval Sud se fera dans le même esprit. 400 unités de logement à dominante résidentielle sont en programmation pour un démarrage en 2018. Au Sud-est, on retrouve le centre névralgique du site avec la Terrasse des Hauts-Fourneaux et le Square- Mile qui abritent l’Université, les centres de recherche, l’immeuble de la BIL, des entreprises, des administrations et le centre commercial qui intègre  également les  premiers 250 appartements livrés à Belval.La Rockhal attire quant à elle plus de 10 000 visiteurs par mois.

Quels sont les programmes de construction majeurs ?

3 programmes mixtes à vocation résidentielle sont à venir : Tracol entend construire 100 logements dès 2017, Asar-Soludec livrera 96 logements d’ici la fin 2016 et l’immeuble Capelli Towers débutera début 2017 la construction de 100 appartements. La pré-commercialisation de tous ces éléments est très importante : on arrive à 85 % de vente avant chantier. 18 parcelles restent encore à développer dans le quartier Square-Mile. Pour les projets de Belval Sud, une belle mixité entre commerces et logements ou bureaux et logements est prévue. Enfin, 14 000 m² de bureaux sont en cours de développement. On essaie réellement d’introduire dans chaque quartier la même souplesse et la même mixité afin que les résidents et les occupants puissent se reconnaître dans un espace urbain vivant et animé.

 
Encadré

Les CAPELLI TOWERS

Situées au sud de Belval, les Capelli Towers proposeront 100 appartements, du studio au 3 chambres, répartis sur deux tours de 13 et 15 niveaux. « Le design futuriste de ces deux tours allie savoir-faire architectural et innovation », indique Fernand Hornung, Directeur de Unicorn. « Mais la particularité de ces 2 tours est qu’elles proposeront une terrasse panoramique au dernier étage de chacune d’elles. Celles-ci seront réservées aux occupants et entièrement aménagées et équipées ». Les deux tours figureront parmi les résidences les plus hautes du sud de Luxembourg, de quoi profiter d’une vue imprenable...
Experte dans la vente de biens sur Belval avec une centaine à son actif actuellement sur les cinq dernières années, l’agence Unicorn dénombre également « le plus grand parc d’appartements en location ». Pour le directeur, vivre à Belval est une réelle alternative. « Vous pouvez vous offrir presque le double qu’à Luxembourg-Ville en termes de surface d’habitation ou payer deux fois moins cher pour le même nombre de pièces ». Par ailleurs, celui qui achèterait à Belval serait certain « de louer ou de faire une plus-value d’ici les cinq ans », car « le site n’est pas encore arrivé à sa pleine maturité ».