Immobilier de bureau ? Fast and imperious

S’il y a des secteurs où 2019 n’aura pas été auréolé de gloire, en matière d’immobilier et notamment pour les professionnels spécialisés dans l’immobilier de bureau, c’est un peu la mélodie du bonheur. Et il ne semble pas qu’ils devront changer de disque en 2020.

Le bureau des légendes… record

Du point de vue immobilier, Luxembourg semble avoir bien des charmes. Avec un rendement annuel de 4% au Luxembourg, le pays attise les intérêts des investisseurs étrangers et on note même l’arrivée de money makers venus de Corée. Car enfin il faut bien le dire, le Luxembourg et son activité économique et financière intense, dope le marché. Comme le souligne Angélique Sabron, nouvelle Managing Director de Jones Lang Lassalle (JLL) pour le Luxembourg, « dans le secteur du bureau, 2019 est véritablement l’année de tous les records ».

Du côté de chez Ginkgo, Hendi Kerdouci, Sales and Communication Manager, précise que « le bilan 2019 est très positif avec un taux d’occupation très élevé de nos centres existants (3 à Luxembourg Gare et un à Belval) et l’ouverture fin 2019 d’un cinquième centre d’affaires et d’un centre de conférence à la Cloche d’Or. »

Mais l’activité évolue considérablement : « Aujourd’hui nous ne sommes plus uniquement des vendeurs de mètres carrés mais bien plus puisque appelés en amont de bien des projets. Nous avons une véritable influence et un rôle à jouer autour de la production d’espaces de bureaux, en plus des maisons d’habitation et de commerces. Et ceci, tout en gardant à l’esprit les contraintes actuelles et plus précisément la préservation de notre écosystème. Du reste, la présence de Christian Ulbrich, président du groupe JLL, au récent forum de Davos, démontre bien que le défi climatique est un enjeu de premier plan », déclare encore Angélique Sabron.

La vie de bureau

En 2019 donc, beaucoup de transactions bureaux. « Le prix au mètre carré a augmenté et il y a une perspective de croissance du prix des loyers », précise encore Lotfi Behlouli. Encore quelques chiffres : dans le bureau, 2019 représente 265 000 m2 de prise en occupation. Le chiffre jamais atteint de 3,2% de taux de vacance est à retenir.

Le bureau est un lieu de vie à part entière, l’immobilier se meut dorénavant dans un nouvel écosystème et doit, par conséquent, se réinventer. Et s’envisager du point de vue durabilité. Chez JLL, on est formel : le co-working modifie déjà les mentalités et le cahier des charges et son développement est à sérieusement prendre en compte. A l’heure où les millennials, plutôt que leurs employeurs, dictent les contours de leur environnement de travail, il parait essentiel de revoir le secteur de l’immobilier de bureau d’un point de vue holistique. C’est ici qu’interviennent tous les paramètres connexes…

Hendi Kerdouci explique : « Le co-working représente une véritable solution aux problèmes de mobilité dont souffre le pays. Le monde change, les entreprises aussi, leur façon de travailler doit également évoluer pour rester efficace et attractif face à « la guerre des talents ». L’autre aspect fondamental du co-working est tout simplement social : les espaces sont ouverts, communs, un véritable incubateur d’idées, de rencontres et d’échanges.

Travail, famille, harmonie

Co-working ou bureau à papa, tous les professionnels du développement personnel et tous les cabinets de recrutement nous le martèlent, la majorité des employés d’aujourd’hui, millenials en tête, se refusent à faire office de chair à pâté corvéable à merci. L’espace de travail où l’on passe au moins autant de temps qu’à la maison ainsi que les avantages connexes à la vie de bureau sont scrupuleusement étudiés et analysés.

Nous ne disons pas ici que le Luxembourg n’est pas attrayant mais pour faire venir une force vive résidant dans une grande capitale ou dans un lieu de vie disons plus… ensoleillé, il faut tout de même avancer quelques arguments. Il semble alors évident que les commerces de proximité et les services doivent s’agréger autour des bureaux. De même, un bon ratio de parking et un accès rapide et aisé aux transports en commun sont incontournables.

My office is better than yours

Qualité ici et là donc et à son poste de travail évidemment ! Une vision quelque peu ludique a vu le jour il y a peu. Dans ce domaine-ci comme dans d’autres, nous ne sommes après tout que de grands enfants qui essayons parfois de nous prendre au sérieux. Mais pas toujours : côté bureaux donc, une nouveauté venue de Grande-Bretagne rythme dorénavant la vie professionnelle. Pour toute entreprise et depuis 2 ans au Grand-Duché, il est dorénavant possible de participer au concours Office Space of the Year, concours visant à élire l'espace de bureaux le plus remarquable de Luxembourg.

L'objectif ? Comme l’explique Joanne Wrobel du marketing et de la recherche du groupe immobilier CBRE, il s’agit de récompenser dans des catégories tels la modernité, le bien-être ou l'hospitalité, les espaces de travail les plus emblématiques. En 2018, la première édition a accueilli pas moins de 33 participants, parmi lesquels de grands noms du monde des affaires. Outre le prix Office Space of the Year, le jury élit chaque année des gagnants dans les catégories suivantes : "Meilleure Réception", "Bien-être", "Petites entreprises", "Espace de coworking". La nouveauté de cette année, "Bureau Innovant", met à l’honneur idées novatrices et technologies modernes mises en place dans l’esprit du développement durable.

Last but not least, fans de déco, sachez que le lauréat du prix "Office Space of the Year" recevra cette année encore un bon d'une valeur d’achat de 10 000 € de la part de Vitra.

En matière d’agencement de bureau, Camille Lohbeck, Administrateur Délégué chez Bureau Moderne, prône la discrétion mais consent à parler du projet Bibliothèque Nationale. Fournisseur pour tout l’espace de la bibliothèque (espaces public et privé), l’administrateur délégué souligne la complexité architecturale qu’a induit le bâtiment et son agencement. Le résultat est pourtant là, qui s’étale sur 24 000 mètres carrés dans le quartier d’affaires du Kirchberg, offrant aux visiteurs ainsi qu’au personnel un espace de travail optimal en terme de confort et de technologie.

Comique de situation

Restant dans le quartier du Kirchberg, Sébastien Bequet, Country Head chez Cushman & Wakefield, précise : « 2019 fut une très belle année dans la prolongation d’un cycle positif. Dans un quartier comme le Kirchberg, pas moins d’un million deux cent mille mètres carrés de bureaux ont été développés ». Anecdote intéressante, le premier bâtiment est sorti de terre en 1965. Dans cette frénésie immobilière, le centre-ville voisin se retrouve à un tout petit et historique 1% de vide locatif.

Et l’énergie liée à la construction induit des phénomènes qui pourraient presque paraitre comiques si l’on ne tenait compte du contexte. Comme le mentionne Sébastien Bequet, « sur certains projets, 24 à 36 mois avant le départ de ses locataires, certaines surfaces de bureaux sont déjà relouées ».  Folie bâtisseuse dopée par de nombreuses sociétés qui viennent à s’étendre… Il va sans dire que les institutions européennes et leurs projets pharaoniques dopent immanquablement le marché dans sa globalité.

Porté par cet élan, chez Ginkgo, Hendi Kerdouci précise encore : « Pour l’année 2020, nous allons ouvrir un nouveau centre dans un quartier prisé bien que résidentiel de la capitale et dont le concept est parfaitement en accord avec les nouvelles demandes d’environnements de travail, intégrant un véritable lieu de vie. »

Immobilier de bureau ? Une croissante, impérieuse et florissante activité bâtisseuse, donc. Gare tout de même à la congestion…