Investissement immobilier au Luxembourg : Le guide complet pour optimiser votre placement

Les types de biens immobiliers disponibles au Luxembourg

Ne vous fiez pas à la taille du pays. En matière d’immobilier, le Grand-Duché regorge de possibilités insoupçonnées. 

Parmi les investissements les plus populaires, les baux résidentiels raflent la mise, même si le marché a été légèrement ébranlé par la récente crise immobilière. Par baux résidentiels, comprenez appartements – individuels ou en copropriété – ainsi que maisons individuelles. Si le prix du mètre carré moyen reste très élevé à Luxembourg-Ville – 30, 53 euros /m2, en raison de sa forte attractivité –, les prix dans le nord restent très attractifs et demeurent un placement intéressant, à la faveur de le l’A7 qui relie la capitale au nord du pays.

En outre, le marché immobilier au Luxembourg a cela de particulier qu’il comprend une grande variété de logements, allant des appartements modernes et récents – et notamment une belle offre de biens en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement, ndlr.) – aux maisons traditionnelles récentes. Luxembourg-ville comporte également de nombreux quartiers résidentiels très calmes, à l’instar du Limperstberg, offrant un compromis parfait à ceux qui hésitent entre campagne et ville. À noter, l’expansion du quartier Cloche d’or, qui séduit une cible expatriée jeune et dynamique, mais également familiale avec de nombreuses infrastructures pensées en ce sens, comme le Parc du Ban de Gasperich ou le Lycée français.

Enfin, une option à laquelle on songe moins, mais qui mérite largement d’être étudiée : les baux commerciaux. Les entreprises – tout comme de nombreuses marques multinationales – cherchent en effet constamment de nouvelles surfaces pour s’implanter, en raison du climat économique du pays extrêmement favorable. Les rendements associés aux baux commerciaux sont ainsi particulièrement intéressants, et notamment les bureaux dont la demande croît exponentiellement.

Financement et fiscalité : optimiser votre investissement

Choisir le bon mode de financement est crucial pour réussir votre investissement immobilier au Luxembourg. Plusieurs solutions s'offrent à vous.

À commencer par le prêt hypothécaire, qui constitue actuellement l'option la plus courante pour financer un achat immobilier. En janvier 2024, et ce en raison de la récente crise immobilière mondiale qui n’a pas épargné le Grand-Duché, les taux d’intérêt variables s’établissaient à 4,91% ; tandis que les taux d’intérêt fixes, eux, atteignaient 4,24%.

L’emprunt professionnel est quant à lui idéal pour ceux qui souhaitent investir dans des biens commerciaux. Les conditions varient en fonction de la nature de votre entreprise et de vos revenus, avec une moyenne enregistrée à 3,68% en janvier 2024.

Enfin, les fonds propres demeurent la meilleure façon pour financer un achat immobilier, en évitant notamment les frais d’intérêts et d’emprunt, mais limitent souvent l’ampleur de votre investissement.

Des aides étatiques avantageuses

Le gouvernement luxembourgeois propose également diverses aides financières pour stimuler l'investissement immobilier, parmi lesquelles la prime d’acquisition ou de construction d’un logement pour les revenus modestes, qui, comme son nom l’indique s’adresse aux ménages à revenus modestes. Son montant s’établit entre 500 et 10 000 euros, avec une majoration pour des habitations en copropriété ou une maison jumelée. Le logement doit être conservé pendant au moins dix ans.

Le gouvernement propose également une subvention d’intérêts sur prêts hypothécaires, accordée aux personnes ayant un ou plusieurs enfants et ayant contracté un prêt hypothécaire jusqu’à 200 000 euros en vue de la construction, de l’acquisition ou de l’amélioration de leur logement. Le montant maximum de prêt est augmenté de 20 000 euros par enfant à charge (jusqu’à 80 000 euros supplémentaires).

À savoir également, l’État luxembourgeois peut aider à garantir votre prêt immobilier à hauteur de 294 824,40 euros, sous conditions d’un prêt finançant au minimum 60% de votre projet immobilier. La demande doit être faite dans le cadre d’une épargne logement préalable d’un montant minimum de 1000 euros par an, sur une durée de trois ans minimum auprès d’une banque conventionnée.

Rentabilité et avantages fiscaux

En 2024, le secteur immobilier au Luxembourg continue de se distinguer par sa rentabilité et ses avantages fiscaux attractifs. Le marché immobilier luxembourgeois, caractérisé encore et toujours par une demande soutenue et une offre limitée, ce qui permet aux investisseur une garantie de valorisation constante des biens, offrant ainsi des perspectives de plus-values intéressantes. Les taux de rendement locatifs peuvent varier entre 3% et 5% selon les localisations et les types de biens, ce qui en fait un investissement lucratif.

De plus, le gouvernement luxembourgeois propose des avantages fiscaux significatifs pour encourager l’investissement immobilier. Les propriétaires peuvent bénéficier de déductions fiscales sur les intérêts d’emprunt, les frais d’acquisition, et les travaux de rénovation, notamment ceux visant l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Par exemple, le plafond des intérêts déductibles de ses impôts est de 4000 euros par an et par personne pour un même ménage (ce plafond diminue à 3000 euros après 6 ans et de 2000 euros après 10 ans), ce qui réduit considérablement les coûts d’acquisition.

Bon à savoir également, lors d’une acquisition locative en VEFA, l’investisseur peut bénéficier d’un taux d’amortissement de 6% sur 6 ans, avec un plafond jusqu’à 250.000 euros par an. Ces dispositifs fiscaux, associés à la stabilité et à la croissance du marché immobilier luxembourgeois, font de l’investissement immobilier un choix stratégique pour 2024.