Le syndic : un rôle essentiel, des compétences plurielles

Vous allez acquérir un logement dans une résidence : il va falloir vous habituer à vivre au sein d’une copropriété. Son fonctionnement est régi par une assemblée qui mandate un syndic. Mais quel est le rôle de celui qui aura à agir en votre nom ?

Habiter dans un immeuble résidentiel impose un minimum de savoir-vivre. Il y a les règles qui vont de soi, relevant de la bonne éducation, comme le fait de ne pas écouter de la musique à tuetête en pleine nuit ou de confondre les boîtes aux lettres avec des poubelles. Cela vaut pour les locataires comme les propriétaires.

Mais si l’on est effectivement propriétaire d’un ou plusieurs logements, alors d’autres règles sont à respecter. Et il faut aussi participer aux décisions relatives à la gestion quotidienne de l’immeuble ou aux travaux d’embellissement ou d’entretien.

«Arbitre, conseiller, spécialiste, le syndic a une mission primordiale.»

Qui fait quoi ?

C’est pourquoi, au Grand-Duché comme dans la plupart des états, plusieurs instances sont prévues par la loi. Il existe d’une part l’assemblée générale des copropriétaires qui se réunit au moins une fois par an. Chaque copropriétaire en est membre, mais son droit de vote est proportionnel à ce qu’il possède : si vous avez acquis un appartement de 100 m², votre voix compte davantage que celle d’un autre copropriétaire ne possédant qu’un garage. L’assemblée vote le budget, décide des grands investissements (travaux de ravalement par exemple) et désigne un syndic pour gérer et prendre les décisions au quotidien : impossible en effet de réunir l’assemblée dès qu’une chaudière tombe en panne !

Cependant, dans les copropriétés importantes, un conseil syndical composé de plusieurs copropriétaires « fait le lien » entre le syndic (généralement un professionnel extérieur) et l’assemblée. Il recense les doléances, prévient le syndic quand se pose un problème imprévu (panne d’ascenseur) … Le conseil surveille ce qui se passe dans les parties communes (couloirs, espaces verts) et alerte le syndic en cas de conflit ou incident (panne, fuite, dégradation, vol…).

La question des travaux

Reste que l’origine des dépenses comme des conflits notables provient généralement, dans les immeubles, des travaux engageant des sommes importantes.

Le rôle du syndic est alors déterminant. Parfaitement informé des contraintes juridiques et des réglementations locales – en raison par exemple de la proximité d’un monument historique –, il doit exécuter les décisions votées puis surveiller le chantier et sa bonne exécution.

Il est en relation également avec les prestataires avec lesquels des contrats sont passés pour l’entretien: nettoyage des parties communes, maintenance des équipements collectifs (ascenseur, chauffage) et entretien des jardins, par exemple. Le syndic aidé par le conseil surveille que chaque prestataire donne satisfaction et procède aux paiements des uns et des autres.

Pour ce qui est des travaux importants, le syndic demande des devis, procède à des appels de fonds, et devient l’interlocuteur entre sociétés extérieures et la copropriété dont il défend les intérêts.

Les travaux « personnels »

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Vous êtes libre évidemment de choisir la couleur des papiers peints de votre salon. Mais dans certains cas, les travaux que vous désirez entreprendre dans votre logement peuvent impacter la copropriété et nécessiter son accord. Changer de volets, abattre une cloison, percer une fenêtre, par exemple, seront financés par vous seul, mais ces investissements nécessitent l’aval de la copropriété.

A vous alors de demander une autorisation (par lettre recommandée). Votre requête sera étudiée en assemblée générale. Plus votre projet sera documenté, plus votre dossier sera précis et convaincant sur le fait que les conséquences sur les parties communes seront réduites, plus vous obtiendrez l’accord aisément. S’il peut vous conseiller, n’oubliez pas que le syndic, logiquement, sera consulté également par les autres copropriétaires.

C’est un arbitre, un conseiller et un spécialiste : autant dire que son rôle est essentiel. Mais s’il semble peu réactif, l’assemblée peut décider de son remplacement… Choisir un bon syndic est primordial : ses prestations sont facturées, incluses dans les charges de copropriété, et il est légitime d’attendre de sa part compétence et efficacité. Texte : Emilie Di Vincenzo

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