Le syndic : Une profession exigeante

 
Au fil des années, l’exercice de la profession de syndic de copropriété s’est considérablement complexifié. L’activité continue pourtant à souffrir d’un déficit d’image, et le syndic n’est pas nécessairement perçu comme le partenaire idéal de la copropriété, ayant un mandat d’agir en toutes circonstances dans le seul intérêt des copropriétaires. Au regard de la complexification de l’activité, les professionnels et les autorités publiques sont en train de mettre sur pied une formation menant à un brevet de technicien supérieur dans la branche.

Le syndic est appelé à la meilleure conservation du bien des copropriétaires par un état d’entretien correct afin, entre autres, de garder sa valeur et garantir un logement qualitatif soit pour eux-mêmes soit pour leurs locataires. L’accès à la profession est tributaire d’une autorisation de commerce qui est délivrée sur la base de la qualification formelle de l’impétrant. Généralement cette qualification est obtenue suite à une fréquentation et à une certification de la réussite des cours spécifiques organisés à cet effet par la House of Training domiciliée à la Chambre de commerce.

Pour accompagner la complexification de l’activité, les professionnels et les autorités publiques sont en train de mettre sur pied une formation menant à un brevet de technicien supérieur dans la branche. Ce diplôme permet de renforcer la qualification des salariés dans une entreprise ou d’ouvrir la voie à l’indépendance. « Il devient impératif d’introduire prochainement l’obligation d’une formation continue minimale et périodique. À titre d’exemple, prévoir tous les 2 ou 3 ans un certain nombre d’heures pour des mises à jour des compétences requises, et ce dans l’intérêt notamment du consommateur », exprime Claudine Speltz, vice-présidente de l’Association européenne des professions immobilières (CEPI-CEI), présidente honoraire du Conseil européen des professions immobilières (CEPI) et de la Confédération européenne des administrateurs de biens (CEAB) et présidente d’honneur de la Chambre immobilière du Grand-duché de Luxembourg (CIGDL).n« On sait où l’on commence, mais jamais où l’on ne finit. »

Le Syndic doit avoir des compétences multiples : techniques, comptables et juridiques liées au bâtiment en dehors des soft skills (compétences sociales, empathie, gestion de la multicularité, médiation, évitement et résolution de conflits, etc.)  S’il agit souvent en sous-marin pour garantir la bonne cohésion et le bon-vivre au sein d’une copropriété, ses actes ne sont de fait pas remarqués, et pourtant… « Le syndic est comme un chef d’entreprise. Il dirige, garde l’œil ouvert en permanence pour détecter les problèmes et agir ».

« Les gens en veulent pour l’argent » : le service doit être à la hauteur des exigences croissantes des propriétaires si possibles à prix constant. Le montant des honoraires du syndic demeure une question épineuse. Souvent l’amalgame est fait entre les frais générés par la vie d’un immeuble et le montant des honoraires du syndic. Il est rappelé à ce stade que « la répartition des honoraires du syndic se fait au 1/1000 et non par unité ». Faire reconnaître la valeur de leur travail auprès du public est très difficile. Pourtant, « la législation requiert toujours la nomination d’un syndic pour la gestion d’un immeuble en copropriété : un syndic professionnel au-delà de 9 lots à usage d’habitation ou un copropriétaire en deçà ».
Parmi les profils de propriétaire, deux se dessinent, aux intérêts divergents. « Le propriétaire bailleur veut tirer le meilleur loyer possible de son bien, et ce au moindre coût, et donc limiter au mieux les investissements. Le propriétaire occupant est généralement soucieux de la qualité de vie que doit procurer son logement et est, dès lors, disposé à investir régulièrement pour maintenir le standard de l’immeuble ».  

Une décision qui n’a pas été prise en temps et en heure peut se révéler très coûteuse par la suite. De la même manière, devoir changer un équipement imprévu peut causer des soucis financiers aux copropriétaires à l’égard à leur capacité financière du moment. « Vu que les capacités financières des différents copropriétaires peuvent diverger très largement, il est nécessaire d’instaurer un fonds de réserve obligatoire ». En effet, des incapacités financières momentanées peuvent empêcher des travaux nécessaires, voire urgents, dans l’immeuble afin « d’éviter des dégâts majeurs et pour qu’il reste vivable. Par exemple, le remplacement d’une chaudière en hiver, des réparations de toits pour éviter des infiltrations dommageables ». Au-delà des réparations urgentes, il y a lieu d’anticiper sur le renouvellement périodique des installations et de prévoir la constitution progressive d’une réserve suffisante à leur financement. « Ce fonds serait constitué sous forme d’un compte séparé qui ne pourrait être utilisé par le syndic que sur décision de l’assemblée générale ». L’obligation d’un tel fonds est en cours de négociation ; « son acceptation politique faciliterait grandement la bonne gestion des copropriétés ».         .
 

Pour le moment, la majorité renforcée est obligatoire pour certaines décisions à prendre en assemblée générale. « Il s’agit en général de dépenses d’investissement en équipement supplémentaire, tel que la première installation d’un adoucisseur d’eau, d’un ascenseur, la création d’une rampe d’accès pour handicapé moteur, etc. » Pourtant, ce type de vote peut ne pas être adapté. « Par exemple, si un ascenseur doit être mis en sécurité conformément aux exigences légales et la majorité renforcée n’est pas atteinte pour pouvoir procéder aux travaux requis, le syndic est obligé de le mettre hors service, ce qui est pénalisant pour les résidants ». Pour toutes les questions relevant de la sécurité, des nouvelles technologies et de la santé, l’experte en syndic préconise la mise en place d’autres majorités, et de dire : « il faudrait impérativement entamer un travail de réflexion sérieux sur les majorités requises de cas en cas afin de rendre la gestion plus efficace et plus équitable pour répondre aux différents besoins des occupants d’un immeuble ».
 

La fonction de syndic est régie par le respect inconditionnel d’un règlement de copropriété et l’obligation de rester neutre. « On ne se trompe jamais en respectant une règle, mais toujours en faisant du “favoritisme” ».  
Les clients sont de plus en plus pointilleux, et « cette exigence implique une nouvelle exigence envers nous-même ». Et la clé réside dans le respect d’un code de déontologie, d’une charte de qualité. La CIGDL travaille sans relâche pour convaincre les professionnels de l’immobilier        de l’importance de respecter un code de déontologie qui s’applique également aux syndics. Le métier de syndic comme celui d’agent immobilier souffre d’un déficit d’image, et le seul moyen d’améliorer cela est de mettre un accent renforcé sur le code de déontologie et d’encourager les professionnels à suivre les formations offertes. « Les professionnels sérieux sauront toujours faire la différence et assurer la pérennité de leur activité.

Enfin, l’objectif principal réside dans une protection des consommateurs. “Je n’aime pas parler de concurrence sauvage et agressive, il vaut mieux essayer de créer une ambiance propice aux échanges. N’oublions pas que notre profession œuvre également pour la préservation d’un droit à un logement décent, correct et que nous devons mériter la confiance de nos clients qui nous confient la gestion de leur investissement”.

 
Emilie Di Vincenzo