Les rendements locatifs au Luxembourg

        Jugés plus rémunérateur qu'un investissement dans la pierre traditionnelle et souvent hors des radars des aficionados de l’immobilier, les fonds immobiliers, fonciers ou même actions immobilières ont tout pour plaire.

Vous souhaitez acquérir un logement pour le mettre en location et profiter des  rendements de l'immobilier mais vos moyens financiers sont limités ou l'idée de tomber sur un locataire mauvais payeur vous effraie. Ou simplement l’envie d’investir dans l’immobilier autre  que résidentiel.
Il existe une solution qui permet de se débarrasser des contraintes supportées par tout propriétaire bailleur avec l’avantage de ne pas investir en direct et de pouvoir accéder à l’immobilier avec un ticket faible. Des fonds spécialisés permettent d’accéder à l’immobilier commercial, à des immeubles de bureaux, commerces, plateformes logistiques ou éventuellement même dans l’immobilier résidentiel avec un risque mutualisé ou partagé par les différents investisseurs.

Autre intérêt, le risque est disséminé. Au lieu d’être titulaire d’un seul bâtiment ou d’un appartement locatif, il y a a des dizaines de bâtiments dans la société et des centaines de locataires. Un incident locatif ou un locataire qui ne paie pas, évidement, des conséquences sont au final moins fortes.

Ce qui s’appelle la diversification. Ça coûte un peu plus cher en frais de gestion, mais le confort est différent. Et cerise sur le gâteau, les rendements sont nettement supérieurs au compte d’épargne et à l'assurance-vie. Les rendements ont deux sources, les dividendes distribués relatif au rendement locatif et des dividendes exceptionnels dûs à la vente des immeubles, dans le cas d’une cession d’immeuble avec plus de valeur, ou tout simplement la revalorisation dans le portefeuille. Cet investissement allie les avantages de la pierre et la souplesse des actions. Mais quand la bourse a plus de mal, cela se ressent dans les performances. Ces valeurs ne sont donc pas immunisées de la mauvaise humeur des marchés mais retrouvent tôt ou tard la valeur d’inventaire de leurs actifs.

Actions et fonds Depuis une quinzaine de mois, la majorité des fonds immobiliers affichent une performance négative, face à la remontée des taux. Ces fonds investissent principalement dans des actions immobilières. Exemple, Unibail-Rodamco, le leader de l’immobilier commercial en Europe, coté en bourse affiche une performance négative de 5 % depuis le 1er janvier (-8 % depuis le 1er janvier 2016). En 2016, les 71 centres commerciaux du groupe ont vu leurs loyers nets augmenter, à périmètre constant, de 3,4 % malgré une présence accrue à Paris, affectée par les attentats qui a fait baisser la fréquentation des centres commerciaux. Le rendement ou dividende d’Unibail-Rodamco est à 5 % avec un univers européen d’investissement. Autre société cotée en bourse, Leasinvest a mieux résisté et cote actuellement au même niveau qu’au 1er janvier (+13 % depuis le 1er janvier 2016) mais surtout est une des rares sociétés cotées avec un portefeuille majoritairement composé d’investissements au Luxembourg. A la fin 2015, le patrimoine immobilier était composé de 33 immeubles dont 14 en Belgique (pour 41 % en valeur du portefeuille), 16 au Luxembourg (54 %) et trois en Suisse (5 %) ). Les principaux investissements au Luxembourg sont le Retail Park à Strassen, le shopping centre Knauf à Schmiede et Pommerloch, l’immeuble Monnet, Esch 25 et Monterey 20 à Luxembourg mais aussi l’entrepôt Tour et Taxi à Bruxelles. Mais les analystes affichent la prudence sur Leasinvest avec un objectif de 104 euros chez Petercam / Degroof, 100 euros chez KBC Securities et 96 euros chez ING securities pour un cours de 105 euros (9/3). Tous ont le même avis: «conserver».
 

Autres sociétés cotées, Deutsche Wohnen, rendement de 2,4 %, investit dans Immobilier résidentiel en Allemagne (+12 % depuis le 1er janvier 2016), Klepierre avec un rendement de 5,5 %, présent dans les centres commerciaux en Europe (-13 % depuis le 1er janvier 2016).

Le Luxembourg dans les listes A côté des compagnies d’Assurance, des Private Equity, les Family Office sont de plus en plus friands d’immobilier, selon le Managing Director & Partner d'Inowai, Vincent Bechet.

«Vendre un immeuble situé dans un quartier huppé de Paris est plus facile qu’un autre érigé à la Cloche d’Or à Luxembourg. Pourtant, si le rendement moyen à Paris est voisin de 3 %, il avoisine les 4,35 % à Luxembourg. Cela fait trente ans que des détracteurs annoncent la fin de l’âge d’or de Luxembourg mais trente ans que le marché se porte merveilleusement bien. Cependant, Luxembourg manque de produits à la vente pour attirer plus. Surtout que les Family Office achètent dans un objectif patrimonial, l’investissement est pour du très long terme. Mais Luxembourg apparaît de plus en plus sur les listes des investisseurs professionnels de l’immobilier », explique Vincent Bechet.

Tant qu’au Brexit, il faut garder la tête froide. Si M&G et AIG ont annoncé qu’ils vont atterrir, il faut aussi considérer les licenciements sur la place, comme la fermeture d’Unicredit. C’est clair qu’il y aura des conséquences du Brexit mais on est encore au temps des tâtonnements. Les rendements de ces fonds immobiliers ou actions immobilières les rendent particulièrement attractifs dans le contexte actuel de taux bas. Leur succès s’explique aussi par leur liquidité (le souscripteur peut  vendre ses parts à tout moment). Cependant après une année 2016 délicate, ces fonds sont un peu à la peine avec la tension réapparue sur les taux début mars avec le rendement du 10 ans allemand (Bunds) passé de 0,18 % le 24 février à 0,44 % le 10 mars. Mais les rendements (environ 5 %) restent alléchants. 
 

P A R  D A N I E L  P E C H O N
Source Luxemburger Wort