Logement : le marché surchaufferait-il ?

Au quatrième trimestre 2020, on constatait une hausse annuelle du prix des logements de 16,7%. Au deuxième trimestre 2019, la croissance était deux fois moindre. Comment justifier une telle hausse ?

 Le marché immobilier au Luxembourg soulève de nombreuses questions. D’une part, de nombreux candidats acquéreurs sont effarés par des niveaux de prix qu’ils considèrent comme prohibitifs. D’autres, des propriétaires se frottent les mains, voyant les prix de l’immobilier crever tous les plafonds. Entre les deux, les investisseurs considèrent les opportunités que présente ce marché dynamique en s’inquiétant tout d’un éventuel retour de manivelle.

 Début avril, l’Observatoire de l’Habitat, porté par le LISER en collaboration avec le STATEC, faisait un point sur la situation récente : « les prix des logements, appartements et maisons confondus, ont augmenté de 16,7% entre le quatrième trimestre 2019 et le quatrième trimestre 2020 ». Ce qui constitue une nette accélération des taux observés lors des trimestres précédents. En effet, en 2019, la hausse annuelle était déjà conséquente mais ne s’élevait encore qu’à 10,1%. Les prix avaient augmenté de 7,1% en 2018, de 5,6% en 2017 et de 6% en 2016.

 Comment expliquer une hausse aussi soutenue ? La plupart des observateurs avanceront le déficit d’offre par rapport à une demande toujours très soutenue, en raison de l’attractivité économique avérée du pays. Ce déséquilibre est structurel et à tendance à se creuser. A moins d’une improbable livraison importante de logements sur le marché, à court terme, les prix devraient durablement poursuivre leur hausse au Luxembourg, comme c’est d’ailleurs le cas dans la plupart des capitales européennes.

 Cependant, ce déficit structurel permet-il de justifier la hausse conséquente des prix ces derniers mois ? De l’avis de Thomas Valici, certainement pas. Aux yeux de l’économiste de la Fondation Idea, si un taux de croissance annuel des prix a doublé depuis le 2 trimestre 2019, « les fondamentaux n’ont pas changé ». Cet observateur avisé du marché a jugé bon de rappeler dans une publication les biais cognitifs, susceptibles de doper les prix, au grand désespoir des primo-accédants et de certains investisseurs. « D’autant qu’une partie de l’épargne forcée, constituée par les ménages les plus aisés lors de la crise du COVID-19, pourrait bel et bien précipiter un afflux supplémentaire de liquidité dans la pierre », commente-t-il.

 « Une partie de l’épargne forcée, constituée par les ménages les plus aisés lors de la crise du COVID-19, pourrait bel et bien précipiter un afflux supplémentaire de liquidité dans la pierre. »

Thomas Valici, Fondation Idea

Plus qu’un lieu que l’on acquiert pour y vivre, l’immobilier est de plus en plus considéré comme une opportunité d’investissement par un nombre croissant de la population. Cette dynamique est favorisée par des possibilité d’emprunter à des taux d’intérêt bas. En découle une dynamique participant à la hausse des prix à court et moyen terme que l’on peut considérer, si pas comme injustifiée, du moins s’écartant fortement des autres indicateurs de développement économiques du pays. Car, si les prix des logements à l’acquisition flambent, les loyers ne s’adaptent de la même manière, pas plus d’ailleurs que les salaires de chacun.

 Qu’en conclure ? Il est probable, qu’à long terme, compte tenu du déficit d’offre structure, les prix du logement s’inscrivent dans une tendance à la hausse. Toutefois, la surchauffe constatée ces derniers mois ne peut se maintenir durablement. A court et moyen terme, le marché devrait d’une manière ou d’une autre se stabiliser.