Vente d'immeuble à construire

Contrat de réservation vs compromis de vente

Toute vente immobilière doit être passée sous la forme authentique (acte notarié). Cependant le contrat préliminaire (avant signature de l’acte notarié) peut varier d’un type de vente à l’autre : en matière de vente d’immeuble à construire et de vente d’immeuble déjà construit.
Le point avec Maître Claudia THIRION, Avocate à la Cour.

Maître THIRION, en quoi consiste la vente en l’état futur d’achèvement ?

Il s’agit d’un type de vente d’immeuble à construire. La vente en l’état futur d’achèvement est définie à l’article 1601-3 du Code civil comme étant « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que, le cas échéant, la propriété des constructions existantes.Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ». L’objet doit être la livraison à l’acquéreur, par le vendeur, d’une construction non encore achevée au moment de la conclusion du contrat, mais pour laquelle le vendeur s’oblige à l’achèvement suivant les modalités et dans les délais fixés par le contrat.

Comment la différencie-t-on de la vente à terme ?

La vente à terme constitue également un type de vente d’immeuble à construire. Il s’agit du contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer un immeuble après son achèvement et l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de la livraison. En matière de vente à terme, le vendeur reste propriétaire de l’ouvrage à construire jusqu’à la fin des travaux de construction et le transfert de propriété de l’immeuble construit ne se fait qu’à la constatation de l’achèvement de ces travaux.

Au contraire, en matière de vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur devient propriétaire des constructions au fur et à mesure de leur achèvement.

Qu’en est-il du paiement du prix dans ces deux types de vente ?

En matière de vente à terme, l’acquéreur n’est tenu de payer le prix de vente qu’à la livraison de l’immeuble, soit lors de la constatation de son achèvement.

Au contraire, en matière de vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur est tenu de payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux (article 1601-3 du Code civil).

Ainsi, à la réalisation de chaque tranche de construction, l’acquéreur est tenu de verser au constructeur la part du prix de vente correspondant à la tranche de travaux achevée.

Que représente le contrat de réservation pour les ventes d’immeuble à construire ?

L’article 1601-13 al.3 du Code civil prévoit que : « Les ventes prévues aux articles 1601-2 (vente à terme) et 1601-3 (vente en l’état futur d’achèvement) peuvent être précédées d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble ». Il est par ailleurs précisé qu’ « est nulle toute autre convention ayant pour objet la réservation d’un immeuble ».

Par conséquent, il n’est pas possible de signer un compromis de vente dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire ; seul un contrat de réservation est valable, lequel est spécifique aux ventes d’immeubles à construire.

A quel moment est conclu le contrat de réservation ?

L’article 1601-13 précité prévoit que le contrat de réservation doit être établi par écrit en 2 exemplaires, dont un exemplaire est remis au réservataire avant tout dépôt de fonds.

Ce même article prévoit également un certain nombre de mentions que le contrat de  réservation doit contenir à peine de nullité.

Quelles sont ces mentions ?

• les qualités des parties contractantes ;
• la désignation exacte de l’immeuble ou de la part d’immeuble qui fait l’objet de la réservation, donc son numéro d’inscription cadastrale et sa situation exacte ;
• les indications essentielles relatives à la consistance technique de l’immeuble et à la qualité de la construction ;
• les délais d’exécution des travaux de construction ;
• le prix du local réservé ;
• le montant du dépôt de garantie qui ne peut pas dépasser 2 % du prix prévisionnel de l’appartement ou de la part d’immeubles réservé.

Quelles obligations découlent du contrat de réservation pour les parties ?

Le réservataire a pour seule obligation de verser le dépôt de garantie dont le montant qui lui est demandé ne peut dépasser 2 % du prix de vente prévisionnel. Le réservataire n’est pas obligé d’acquérir l’immeuble ou la partie d’immeuble qu’il a préalablement réservé.
Il peut en effet renoncer à l’acquisition à tout moment avant la signature de l’acte notarié. Dans un tel cas de figure, le vendeur n’est pas obligé de lui restituer le montant déposé à titre de garantie.

Le vendeur ne prend en principe que l’engagement suivant : s’il réalise la construction, il devra prioritairement proposer la vente au réservataire. Il ne pourra pas proposer cet immeuble ou cette partie d’immeuble à d’autres acquéreurs potentiels. Le contrat de réservation n’oblige pas le vendeur à réaliser la construction, sauf s’il s’y est formellement engagé dans le contrat de réservation.

Attention cependant ! : si le promoteur s’est engagé par rapport au réservataire à procéder à la construction de l’immeuble pour un prix déterminé, son obligation s’analyse alors en une promesse de vente ferme et irrévocable et non plus en un simple de contrat de réservation. S’il ne la respecte pas et s’il ne construit pas l’immeuble dans le délai stipulé dans le contrat de réservation, il devra indemniser l’acquéreur pour le préjudice souffert.

Que se passe-t-il en cas de retrait de la vente de l’une ou l’autre partie ?

Quand ce retrait est décidé par le vendeur et que la construction n’est pas érigée, le réservataire pourra demander le remboursement de la garantie versée. Ceci est prévu par l’article 1601-13 du Code civil « ils (les fonds déposés) sont restitués au déposant si le contrat définitif n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire, notamment si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé, si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 % ».

Lorsque ce retrait est décidé par l’acquéreur, deux cas se présentent :

- Si c’est le réservataire qui veut se retirer du projet d’acquisition immobilière, sans qu’aucune faute ne puisse être imputée au vendeur, la résiliation du contrat de réservation ne peut intervenir que sous les conditions arrêtées d’un commun accord des parties et éventuellement avec le risque pour le réservataire de perdre le dépôt de garantie.

- Si l’acquéreur se trouve dans l’une des hypothèses légales de droit au retrait du contrat de réservation, il doit notifier sa demande de remboursement par lettre recommandée avec avis de réception au vendeur et au dépositaire, c’est-à-dire à la banque.

Le remboursement devra intervenir dans un délai maximum d’1 mois à partir de la notification de la demande. En cas de litige, le tribunal devra être saisi par la partie la plus diligente et rendra un jugement sur cette question.

Pour la vente d’immeuble déjà construit, le compromis de vente s’impose face au contrat de réservation ? Pourquoi ? De même, pourquoi n’est-il pas possible de signer un compromis de vente dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire ?

Ces deux contrats ne produisent pas les mêmes effets juridiques. Le contrat de réservation n’est pas une vente proprement dite, il ne confère à l’acquéreur potentiel qu’une priorité par rapport à d’autres acquéreurs potentiels qui n’auraient pas signé un tel document.

Au contraire, dans le cadre d’un compromis de vente, la vente est parfaite entre les deux personnes ayant signé le contrat ; il y a accord sur la chose et le prix et l’acte notarié requis par la loi n’est en principe que pure formalité. Le compromis de vente vaut vente et les parties sont en principe liées par la vente.

Cet acte n’est pas obligatoire, mais très usité en pratique car il permet à l’acquéreur potentiel de lever une option sur l’immeuble et de formaliser l’accord des parties par écrit, dès qu’elles se sont mises d’accord sur le principe d’une vente, en vue de se protéger en cas de changement d’avis de l’une d’elles, en attendant le passage chez le notaire.

Le compromis de vente marque la volonté ferme de l’acquéreur d’acheter le bien au plus tard à une date déterminée, tout en lui laissant le temps de solliciter un financement auprès d’un organisme bancaire. En effet, la plupart du temps, le compromis de vente est conclu sous condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt immobilier auprès d’une banque.

photo :maître Claudia Thirion

Emilie Di vincenzo