Vivre à plusieurs : La colocation et ses règles

Quel contrat de bail et quelles formalités ?

Si la location d’un logement à deux ou à plusieurs est une formule commode et courante, surtout à Luxembourg, mieux vaut prendre certaines précautions afin d’éviter des déconvenues, notamment au moment de la résiliation du contrat de bail. Le conseil juridique de Maître Claudia Thirion de l’étude Thirion, Avocat à la Cour.

Maître Thirion, quelles sont les règles de base de la conclusion d’un bail en colocation ? 

La colocation - à ne pas confondre avec la sous-location - est définie comme étant la location par plusieurs locataires d’un même logement, vide ou meublé, constituant leur résidence principale, hors époux et partenaires de Pacs. Régulièrement, la colocation se matérialise par la signature d’un contrat de bail unique. Il est donc essentiel que tous les colocataires figurent sur le bail pour être protégés. C’est la condition pour que chacun ait les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur. À défaut, l’occupant serait sans droit ni titre et simplement hébergé. De même, il faut savoir que lorsqu’un bail unique a été établi au nom de tous les colocataires, un seul état des lieux est réalisé. Ni le bail ni l’état des lieux ne détaille quelle pièce revient à qui. Ce sont donc les colocataires qui décident de l’attribution des chambres et des espaces communs.

Existe-t-il une clause de solidarité entre colocataires ?

De nombreux propriétaires insèrent dans le bail une clause de solidarité. Il s’agit d’une mention indiquant que chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives éventuelles. En théorie, le locataire qui résilie le bail n’est pas délivré de cette obligation de solidarité à l’issue de son préavis.

Est-il possible de prévoir une colocation avec plusieurs baux ?
Le bailleur peut également signer un contrat indépendant avec chacun des colocataires ; il s’agit alors d’une colocation à baux multiples. Une colocation peut exister dans un logement (maison ou appartement) avec conclusion de plusieurs contrats de bail portant chacun sur une seule pièce de ce logement. Il y aura donc autant de contrats de bail que de pièces louées ; chaque colocataire est ainsi seul signataire de son bail. Il dispose de la jouissance exclusive de cette pièce et de celle partagée des "pièces communes" (cuisine, salle de bains, etc.). Dans cette configuration, il est préférable de bien anticiper les détails de la future vie commune et de les stipuler dans le bail : pièces attribuées à chacun, utilisation des parties communes, du mobilier ou des appareils électroménagers, etc.

Comment s’effectue le paiement du loyer et des charges ?

Le loyer n’est pas fractionné entre les colocataires. Le bailleur est donc en droit d’en demander le paiement en totalité et en une seule fois, et il incombe à chaque colocataire de payer sa quote-part du loyer et des charges. Si le bail de colocation contient une clause de solidarité, chaque colocataire peut être tenu au paiement de la totalité du loyer, à charge pour lui de se retourner par la suite contre son colocataire indélicat. Il en va de même pour le paiement des charges.

Que doivent faire les locataires pour résilier leur contrat de bail en colocation ?

Si un seul colocataire veut quitter la colocation, il y a lieu pour lui de donner sa résiliation au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le préavis contractuel. Le bail se poursuit ainsi pour les autres colocataires. Chaque colocataire est libre de donner congé indépendamment des autres et sans leur accord. Toutefois, le loyer n’est pas diminué en cas de départ d’un colocataire. Attention, en cas de clause de solidarité, le colocataire sortant reste tenu de régler les éventuels impayés de ceux qui demeurent dans le logement. Si les locataires entendent tous résilier le contrat de bail, la lettre de résiliation adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, respectant le préavis contractuel, devra être signée par tous les locataires afin d’être efficace à l’égard de tous les locataires. 

Qu’en est-il si la décision provient du bailleur ?

Si le bailleur veut mettre fin au contrat, il doit envoyer une lettre de résiliation à chacun des locataires sauf s’il s’agit d’un couple marié et que le bien loué constitue le logement familial. Dans ce cas, le congé peut être donné à l’un seul des conjoints en vertu de la solidarité des époux prévue par le Code civil ; si les locataires sont tenus entre eux par une clause de solidarité prévue dans le bail, la résiliation envoyée à l’un d’eux produit ses effets à l’égard de tous.

Comment souscrire le contrat d’assurance d’un logement en colocation ?

Pour le logement en colocation, comme pour tout logement, le bailleur exige que celui-ci soit assuré contre le risque locatif, c’est-à-dire par rapport à la responsabilité du locataire vis-à-vis du bailleur pour les dommages qui pourraient être causés à l’immeuble loué.
Les colocataires peuvent souscrire un seul contrat d’assurance les couvrant tous. Inconvénient : il faut contacter l’assureur à chaque changement de colocataire. Chacun peut aussi souscrire un contrat individuel, mais avec le risque, en cas de sinistre, que les différents assureurs « se renvoient la balle ». Mieux vaut éviter cette solution, sauf à choisir la même compagnie d’assurances. Une autre solution serait de charger le bailleur de la souscription d’une assurance pour le compte des colocataires, à charge pour lui de récupérer le montant de la prime, par exemple lors de chaque paiement du loyer.

Qu’en est-il du dépôt de garantie ?

Au départ d’un colocataire, le bail ne prenant pas fin, le propriétaire-bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie. Il ne le remboursera qu’à l’expiration du bail, c’est-à-dire lors de la remise des clés au bailleur par le dernier colocataire et sous réserve qu’aucune somme ne soit due sur le dépôt de garantie. Ainsi, si le locataire sortant a réglé une partie de la garantie locative, la seule solution pour qu’il récupère ses fonds est de trouver un terrain d’entente avec les colocataires restants ou avec le nouvel occupant ou sinon d’attendre la fin du contrat de bail avec tous les locataires.

Maître Claudia THIRION
Avocat à la Cour
Etude THIRION
Tel : 20.60.03.05
Email : [email protected]

source : Emilie Di Vincenzo